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【房地合一】實價課稅,時機成熟 103.7.11經濟日報 14-07-13

【房地合一】實價課稅,時機成熟 103.7.11經濟日報



為遏止大量資源及資金投入房地產市場造成房價高漲的炒房歪風,中央研究院日前提出《賦稅改革政策建議書》,建議將房地稅合一與實價課稅。財政部長張盛和也預告,「房地合一就是要實價課稅」,未來將朝不修土增稅的前提下,把房地合併後的實價總額、扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵「不動產交易所得稅」,建立健全的不動產交易稅制。

根據營建署公布2013年第4季的房價負擔能力指標,台北市的房價所得比已來到15.01倍,全球第一;新北市也高達12.67倍,居全球第三。政府須下定決心匡治房地產亂象,從核心問題來解決,「房地合一就是要實價課稅」就是最好的政策。

以鄰國的經驗來看,南韓房價2000年開始飆漲, 2003年南韓雙管齊下,一方面提高資本利得稅,最高達60%;另一方面,「廣建百萬戶平價住宅」以供出租,卻只達到穩定效果,房價仍緩步上漲。2005年南韓從健全稅制著手,將原先土地與房屋分開課稅的持有稅,更名為「綜合不動產稅」合併課徵,並對高價的土地及房屋「額外」課徵1%至3%不等的累進稅率,2007年南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」,並對「一戶多屋」課徵重稅,減少不動產投機行為。一連串的政策,南韓房地產合理化。這說明「房地合一、實價課稅」,是抑制房價飆高,符合公平正義的作法。

目前國內不動產稅負分成交易、持有稅兩大類,交易部分,土地和房屋分開,土地依土地公告現值課土增稅,房屋課稅則依實際交易價格或評定價值;持有的部分房屋依評定價值,地價稅則依公告地價。

房地分離的課徵制度,造成台灣不動產「一地三價」現象,包括房屋稅、地價稅與土地增值稅,須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅,且三種價格均非實價,偏離市價水準甚遠,無法真實反映稅負。我國實價登錄制度已實施一段時間,也累積一定資訊數量,「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟。

推動「房地合一、實價課稅」,如果只適用於交易課稅,因不動產交易稅,只有買賣或移轉時才發生,是一次性的稅負,對自住者、長期持有者沒有任何影響,受衝擊的主要是財團、炒房投資客。不動產交易仍按土地公告現值繳納土增稅,但隔年度申報個人所得稅時,則依實際交易價格申報財產交易所得,先前已繳納的土增稅,則可列為扣抵項目,房地交易所得愈高,適用所得稅率就愈高,符合公平原則。建議除遺贈外,買賣、典權、交換、分割等皆不訂有任何豁免條款,減少富人用人頭等方式規避漏洞,讓政策美意大打折扣。奢侈稅也應適時退場。

但若擴及運用到一般持有稅,包括房屋稅、地價稅,影響層面甚大,須有完整配套才可以。為免傷及無辜,把握針對性、局部性的提高租稅負擔原則,應訂有豁免條款,排除自用住宅、農用農舍適用,或以不超過目前繳交稅負為原則,調降自用住宅稅率,保障所有居住者權利,將影響降到最低;非自用的則以實價及標準稅率課徵,才能有效地提高投資客非自用住宅的持有成本及炒作障礙,甚至房越多,再累進。

為杜絕房地產炒作,稅改不能等,況且連大企業家都爭取土地獲利、忽略生產,若不導正,前途堪憂。未來政府應展現魄力與智慧,儘速對「房地合一、實價課稅」規劃、立法與執行,讓民眾感受到政府落實「居住正義」的決心是成功的關鍵。

(作者是台大經濟系教授/國政會財金組召集人)

【2014/07/11 經濟日報】@ http://udn.com/

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